700万老旧小区业主有“福”了！今年老旧小区这么改？房价会怎么走？
随着城市建设的快速发展，居民生活条件和居住环境都得到了极大的改善和提高，然而受到历史条件的限制，一些老旧小区由于建造时间长、公共服务缺失等问题导致环境卫生脏乱差，安全隐患多，停车难等，不仅给居民生活带来极大的不便，也成为城市管理的难点问题。
近年来，围绕着老旧小区的改造提升作为重大民生工程，也是解决城市发展不平衡不充分问题，推进老城区更新、经济发展方式转变的重要措施。
4月，住房与城乡建设部表示，今年将继续加大老旧小区改造力度，各地计划改造老旧小区3.9万个，是去年改造数量的一倍，涉及居民近700万户。
日前，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称“意见”）。7月20日，住建部有关负责人对相关政策进行了解读。
根据《意见》，城镇老旧小区指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的城镇住宅小区（含单栋住宅楼），要重点改造2000年年底前建成的老旧小区。
目前，老旧小区在三大问题上较为突出：一是管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤设施存在缺失或老化严重等问题；二是公共服务缺失。由于这些小区建造时间较早，在养老、抚幼、物业，以及文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等问题较为凸显。尤其是对电梯等设施的呼吁较为强烈；三是没有物业管理，公共环境普遍比较差，这些问题直接关系到小区居民的生活品质。
在第十一届全国既有建筑改造大会上，住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波介绍，我国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。
投资规模方面，来自方正证券的一份研究报告指出，根据已经公布改造计划的省份或城市来看，平均每平米需要投入的资金约为138-623元/平方米（安徽省合肥市）。将老旧小区的改造分为三部分：楼本体、小区公共区域、完善小区环境。这三部分的改造成本估算分别为400、200、100元/平方米，合计改造一个小区的成本约为700元/平方米。由此计算，整个老旧小区改造的成本大约为2.8万亿元。若再加上企业方利润，保障在3%利润+2%管理费，以及对社区服务方面的建设投入，总投资会更高些。
2019年3月，国务院参事仇保兴撰文披露称，据初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。
对于房企是否有机会参与其中，58安居客房产研究院分院院长张波表示，房企可参与的环节不少，旧改领域和房企目前擅长的开发行业有着较大的差异度，对运营能力的要求也不同。从老旧小区的改造来说，除了加装电梯，还包括建设完善水电气路及光纤等配套设施，对小区的绿化及停车进行优化和改善。房企依靠在房地产上下产业链的优势，在这些旧改项目上具有明显优势。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱补充道，从经济上来看，老旧小区改造对建材行业、建筑设计、电梯等行业会起到一定的拉动作用。此外，老旧小区一般社区管理比较弱，甚至有的小区没有社区管理及物业服务，改造之后需要物业公司运营，物业管理方面对房企来说是一个机遇点。
据称，今年要新开工改造城镇老旧小区3.9万个，到2025年，2000年年底前建成的老旧小区改造工作要基本完成。
受疫情影响，截至5月底，今年新开工的老旧小区改造项目约为年度任务量的20%左右，但进入6月后新开工项目快速增加，截至6月底，已经达到40%以上。
维护和配套是老旧小区改造工作的重点，针对这些问题，《意见》将老旧小区的改造内容分为基础类、完善类、提升类三个大类。
基础类改造主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等，满足居民安全需要和基本生活需求的内容，而完善类改造则注重满足居民生活便利需要，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
《意见》在确保基础设施的维护和完善便民设施的同时，也重视社区服务供给的丰富和居民生活品质的提升，积极推进公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
张波对《国际金融报》记者表示，老旧小区的改造核心难点主要有两个，一是如何做好小区业主的利益平衡，无论是加装电梯还是改造停车位，都会影响到部分小区业主的利益，从而影响改造推进的效率；二是如何筹措相关改造资金，毕竟老旧小区改造工程大、耗费高，也是一笔不小的财政压力。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，老旧小区的改造收益需要积极做研究，很多旧改项目的盈利机制不明确，所以也会有资金压力，后续需要探索盈利点。
对于改造资金来源，《意见》提出，要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。
一方面，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。《意见》表示，支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。
另一方面，加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，省级人民政府要相应做好资金支持。市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。此外，支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。
此外，《意见》也强调要持续提升金融服务力度和质效，推动社会力量参与改造。7月，住建部推动国家开发银行、中国建设银行与全国5省、9市签约战略合作协议，为签约地区提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。
对于旧改和棚改的区别，中国城市发展研究院投资部主任刘澄在接受《国际金融报》记者采访时表示，棚改和旧改是完全不同的实施方式。旧改主要面临的是资金投入与成果享有之间的有效分担机制，与当地财政情况、居民收入水平、周边商业价值关系紧密。
王小嫱则认为，棚改存在的问题就是拆迁难度大，补贴方案很难获得全部业主同意，容易导致社会矛盾。而旧改的模式是业主出资改造社区环境，也存在动员社区群众的难题，但相对于棚改，旧改无需搬迁房屋位置，也不存在拆除房屋重建给业主补贴资金，带来的社会矛盾相对较小。
张波也强调二者差别非常大，一个是“改旧”一个是“拆旧”，两者的内在逻辑差别明显，棚改主要针对老旧危房，只有拆除才能更好改善居住环境，而城镇大量的老旧小区并非都是危房并急需拆除，但居住环境早已不能满足人群的居住需求，包括小区内缺乏电梯设备，不利于高楼层居民尤其老年人出行，以及缺乏养老、托幼、医疗、助餐、保洁等相关服务配套。
张波认为，老旧小区改造不会拉动购房需求，同时也不会产生类似棚改之后的短期购房需求大量激增，因此对于现有房地产市场的影响相对有限，但小区改造之后居住环境有明显提升，有可能延缓更多人群的换房需求。
严跃进认同上述看法，其坦言老旧小区的改造有助于房价降温。严跃进解释道：“老旧小区改造提升了其居住品质，适当增加了业主对老旧小区的依赖度，带动了老旧小区的出租和销售情况，相当于把存量市场挖掘出来了，有效增加了供应，使得房价上涨的可能性减弱。”
此外，老旧小区改造后，对小区的价值会有明显的提升作用。方正证券的研究报告表示，根据之前上海徐汇、杨浦区的小区改造后市价来看，平均提升5000元/平方米。
记者 孙婉秋
责任编辑 孙霄
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